Civilinė byla Nr. 3K-3-133-219/2018
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-14110-2016-6
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
A T S K I R O J I N U T A R T I S
2018 m. balandžio 9 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Egidijaus Laužiko (kolegijos pirmininkas), Vinco Versecko (pranešėjas) ir Algirdo Taminsko,
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2017 m. birželio 16 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Prostafus“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl pažeistų teisių gynimo; trečiasis asmuo Kauno miesto savivaldybės administracija.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
1. Kasacinėje byloje buvo sprendžiama dėl pastatais, statiniais ar įrenginiais užstatytos valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygų.
2. Pirmiau nurodytas klausimas iškeltas, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) Kauno miesto skyriui 2016 m. vasario 22 d. sprendimu atsisakius patenkinti UAB „Prostafus“ prašymą sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartis.
3. Kauno m. valdyba 1992 m. birželio 5 d. potvarkiu suteikė UAB „Pop centras“ 15 000 kv. m ploto žemės sklypą, esantį Kaune, V. Krėvės pr. 108, koncertų salei su pagalbiniais pastatais statyti, o 1994 m. liepos 29 d. šį sklypą 99 metams išnuomojo minėtai bendrovei. Taigi valstybinės žemės sklypas buvo išnuomotas konkrečiam tikslui – koncertų salei su pagalbiniais pastatais statyti.
4. Statybos leidimas statyti koncertų ir sporto salę su pagalbiniais statiniais nurodytame valstybinės žemės sklype išduotas tik 2002 m. spalio 15 d., t. y. praėjus dešimt metų nuo sklypo suteikimo jo pirmajai nuomininkei; leidimas pakeistas 2004 m. kovo 8 d., galiojo iki 2012 m. spalio 15 d. Taigi šis valstybinės žemės sklypas dešimt metų nuo jo suteikimo ir išnuomojimo nebuvo naudojamas pagal paskirtį.
5. Byloje nėra duomenų dėl vykdytų statybų iki 2004 m., tačiau, 2004 m. balandžio 1 d. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, sklype registruotas pastatas – teniso kortai, kurių baigtumas 5 proc., nuosavybės teise priklausantys UAB „Pop centras“ ir ieškovei UAB „Prostafus“, o 2004 m. gegužės 17 d. registro duomenimis, šiame sklype registruotas pastatas – koncertų ir sporto salė, kurios baigtumas 5 proc., bendras plotas 0 kv. m, nuosavybės teise priklausantis minėtiems juridiniams asmenims. Iki statinio išregistravimo 2015 m. spalio 23 d. didesnio baigtumo procento pasiekta nebuvo. Taigi koncertų ir sporto salė buvo tik pradėta statyti, vėliau ilgą laiką statybų darbai valstybinės žemės sklype atliekami nebuvo, galiausiai nebaigtas statyti pastatas išardytas. Taigi 23 metus nuo 1,50 ha valstybinės žemės sklypo Kauno mieste suteikimo ir išnuomojimo sklypas faktiškai nebuvo naudojamas.
6. UAB „Prostafus“ 2010 m. balandžio 12 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu tapo viso pastato – koncertų ir sporto salės (baigtumas 5 proc.) savininke (iki tol jai priklausė 99/100 dalys), dėl to 2011 m. liepos 28 d. buvo pakeista 1994 m. liepos 29 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis ir ji išdėstyta nauja redakcija. Sutarties 3 punkte nustatyta nepakeista išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita (kitai specialiai paskirčiai). Šiame sutarties punkte taip pat nurodyta, kad, norint plėtoti veiklą žemės sklype, būtina parengti detalųjį planą. Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nurodytus pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą, yra, jeigu tai nustatyta pirmiau išvardytuose teritorijų planavimo dokumentuose. Sutarties 4.1 punkte nustatyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai plėtoti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas, ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Statinius ar įrenginius, kurie buvo pastatyti nesilaikant išvardytų sąlygų, nuomininkai privalo nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą.
7. Įgijusi valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, UAB „Prostafus“, kaip yra aišku iš bylos duomenų, neturėjo ketinimo naudoti žemės sklypo pagal nustatytą naudojimo paskirtį ar pabaigti statyti statinį, kuriam eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas. 2014 m. liepos 9 d. ji inicijavo žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimą. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2014 m. liepos 17 d. įsakymu pakeitė UAB „Prostafus“ išnuomoto sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį į „kita“, naudojimo būdai – „vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos (apie 47 proc.) ir komercinės paskirties objektų teritorijos“ (apie 53 proc.).
8. 2014 m. rugsėjo 30 d. pirkimo–pardavimo sutartimi 3/20 pastato – koncertų ir sporto salės (baigtumas vis dar 5 proc., statybos leidimo galiojimas pasibaigęs 2012 m. spalio 15 d.) perleista UAB „Akmenis“ ir 2014 m. gruodžio 2 d. dar kartą pakeista valstybinės žemės nuomos sutartis, be kita ko, įrašant naują 0,2250 ha sklypo dalies nuomininkę ir pakeičiant sutarties 3 punktą, nustatantį išnuomojamo žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį.
9. Nors, kaip minėta, valstybinės žemės nuomos sutarties 4.1 punkte nustatyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai plėtoti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas (t. y. koncertų salei su pagalbiniais pastatais), tačiau 2015 m. balandžio 28 d. UAB „Prostafus“ išduotas statybos leidimas statyti 15 vieno buto gyvenamųjų namų, balandžio 29 d. UAB „Akmenis“ išduotas statybos leidimas statyti prekybos paskirties pastatą valstybinės žemės sklype. Leidime statyti prekybos paskirties pastatą ir inžinerinius tinklus pažymėta, kad nebaigtas statyti pastatas (koncertų ir sporto salė) išardomas.
10. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2015 m. rugpjūčio 3 d. įsakymu organizavo žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto rengimą pagal UAB „Akmenis“ ir UAB „Prostafus“ prašymą. NŽT Kauno miesto skyrius pateikė reikalavimus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektui rengti, suderino žemės sklypo projektą, sklypas buvo padalytas į vienuolika žemės sklypų, patvirtinti jų kadastro duomenys. Atlikus visus nurodytus veiksmus, vietoj vieno valstybinės žemės sklypo V. Krėvės pr. 108 buvo teisiškai įregistruoti vienuolika atskirų žemės sklypų:
11. VĮ Registrų centrui paprašius pateikti nuomos sutarčių pakeitimą ar susitarimą dėl naujai suformuotų žemės sklypų, remiantis UAB „Prostafus“ ir UAB „Akmenis“ prašymu, 2016 m. vasario 15 d. valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nutraukta.
12. UAB „Prostafus“ kreipėsi į NŽT Kauno miesto skyrių, prašydama sudaryti naujai suformuotų žemės sklypų nuomos sutartis ne aukciono tvarka, tačiau skyriaus specialistai, atlikę žemės naudojimo valstybinę kontrolę, konstatavo, kad statiniai (gyvenamieji namai), esantys žemės sklypuose, nebaigti statyti (baigtumas 7 proc.), sklypuose nėra baigtų statyti savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar priklausinių, kurie būtų naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį, todėl paprašyta atlaisvinti žemės sklypus, nusikelti statinius ir išregistruoti juos iš Nekilnojamojo turto registro.
13. Bylos duomenimis, po atsisakymo sudaryti sutartis UAB „Prostafus“ tęsė darbus, atsiliepime į kasacinį skundą nurodė, kad gyvenamųjų namų statyba faktiškai yra baigta.
14. Pažymėtina, kad kasacinėje byloje nebuvo sprendžiama dėl padalijus nuomotą valstybinės žemės sklypą naujai suformuotų šių sklypų:
14.1. žemės sklypo, kurio unikalus Nr. 4400-4018-3397, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos, kuriame yra 100 proc. baigtumo UAB „Prostafus“ priklausantys nuotekų šalinimo tinklai;
k o n s t a t u o j a :
16. Kasacinis teismas, aiškindamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalyje, reglamentuojančiose valstybinės žemės nuomą lengvatine tvarka – ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, priėjo prie išvados, kad nurodytas teisinis reguliavimas reiškia, kad, asmeniui prašant išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu konkrečiu atveju tikrinti, ar toks asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę prašomu būdu išsinuomoti žemės sklypą, ir priklausomai nuo nustatytų aplinkybių sudaryti arba atsisakyti sudaryti žemės nuomos sutartį.
17. Būtinųjų valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygų turi būti laikomasi ir nuomos sutarties galiojimo metu, kitaip būtų paneigta lengvatinio nuomos mokesčio paskirtis. Dėl to, jeigu nuomininkas statinį ir valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo faktiškai nenaudoja, nebaigto statinio valdytojas nepateisinamai ilgai negauna statybos leidimo ir nepradeda statybos darbų ar statinys (nebaigtas statinys) sunyksta ir negali būti naudojamas pagal paskirtį arba per statybos leidimo galiojimo terminą be pateisinamų priežasčių nepradeda statybos darbų, jų neužbaigia, valstybės įgaliota institucija privalo svarstyti dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu (lengvatinėmis sąlygomis) sutarties nutraukimo.
18. Pažymėtina, kad imperatyviųjų teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos santykius, nesilaikymas sudaro prielaidas privatiems asmenims neteisėtai nuomotis valstybinę žemę lengvatinėmis sąlygomis ir išvengti realios (aukciono būdu nustatytos) kainos mokėjimo už nuomojamą valstybinę žemę, tokiu būdu nepagrįstai praturtėti visuomenės sąskaita, o tai aiškiai pažeidžia viešąjį interesą.
19. Kasacinis teismas konstatavo, kad per 19 metų nuo valstybinės žemės sklypo suteikimo, jo nenaudojant pagal nustatytą paskirtį, buvo pagrindas spręsti dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo, tačiau ji nutraukta nebuvo, priešingai, 2011 m. liepos 28 d. buvo pakeista ir UAB „Prostafus“ įgijo valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, neturėdama tam teisinio pagrindo, nes šio žemės sklypo poreikio jame esančiam pastatui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį nebuvo. UAB „Prostafus“ nuosavybės teise valdė nebaigtą statyti (5 proc. baigtumo) koncertų ir sporto salę, kuriai statyti buvo išnuomotas valstybinės žemės sklypas, tačiau salė nebuvo statoma, nepastatyta ir neketinama jos statyti, t. y. sąlygos, dėl kurių lengvatinėmis sąlygomis buvo išnuomota valstybinė žemė, nebuvo įvykdytos ir UAB „Prostafus“ jų neketino vykdyti. Byloje nėra duomenų, kad valstybės institucijos, atsakingos už valstybinės žemės tikslinį ir teisėtą naudojimą, būtų sprendusios dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sutarties tikslingumo ir teisėtumo, nors, kaip minėta, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu atveju tikrinti, ar asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę nuomotis žemės sklypą, t. y. kontroliuoti valstybinės žemės nuomos teisėtumą.
20. Kasacinis teismas konstatavo, kad, pakeitus nuomojamos valstybinės žemės naudojimo paskirtį ir būdą, faktiškai buvo sudarytos teisinės prielaidos žemės sklypą naudoti pagal kitą jo paskirtį negu ta, kuriai jis buvo išnuomotas. 23 metus nuo valstybinės žemės sklypo suteikimo ir išnuomojimo sklypas faktiškai nebuvo naudojamas, numatyta pastatyti koncertų ir sporto salė tik pradėta statyti (5 proc. baigtumo), bet nebuvo ir nebus statoma, tačiau šiuo neeksploatuojamu turtu buvo disponuojama, faktiškai siekiant disponuoti teise į valstybinės žemės nuomą. Nuomos teisė buvo suteikta dviem naujiems nuomininkams (UAB „Prostafus“, vėliau – UAB „Akmenis“), nors jie neatitiko imperatyviosiose teisės normose įtvirtintų sąlygų.
21. Pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes tuo momentu, kai NŽT Kauno miesto skyrius atsisakė sudaryti žemės nuomos sutartis, sąlygos, dėl kurių anksčiau buvo išnuomota valstybinė žemė lengvatinėmis sąlygomis, buvo išnykusios (žemės sklypas nebuvo naudojamas pagal tą paskirtį, kuriai jis buvo išnuomotas, galiausiai neliko ir statinio, kuriam eksploatuoti jis buvo išnuomotas), todėl išnyko teisinis pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu.
22. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 299 straipsnyje nustatyta, kad jeigu teismas, nagrinėdamas civilinę bylą, padaro išvadą, kad asmenys pažeidė įstatymus ar kitas teisės normas, jis priima atskirąją nutartį ir nusiunčia ją atitinkamoms institucijoms ar pareigūnams, informuodamas juos apie pažeidimus.
23. Todėl teisėjų kolegija, remdamasi pirmiau nurodytais argumentais, nutaria informuoti Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministeriją, Lietuvos Respublikos generalinę prokuratūrą ir Kauno miesto merą apie NŽT Kauno miesto skyriaus ir Kauno miesto savivaldybės administracijos veiksmus, sukūrusius prielaidas privatiems juridiniams asmenims neteisėtai nuomotis valstybinę žemę lengvatinėmis sąlygomis savo komercinei veiklai plėtoti ir išvengti realios (aukciono būdu nustatytos) kainos mokėjimo už žemę, tokiu būdu nepagrįstai praturtėti visuomenės sąskaita.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 299 straipsniu, 340 straipsnio 5 dalimi,
n u t a r i a :
Informuoti Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministeriją, Kauno miesto merą ir Lietuvos Respublikos generalinę prokuratūrą apie nustatytus faktus dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus ir Kauno miesto savivaldybės administracijos galimai neteisėtų veiksmų keičiant valstybinės žemės sklypo Kaune, V. Krėvės pr. 108, nuomos sutartį, keičiant sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, išduodant statybos leidimus ir organizuojant bei tvirtinant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, sukūrusių prielaidas privatiems juridiniams asmenims neteisėtai nuomotis valstybinę žemę lengvatinėmis sąlygomis.
Teisėjai Egidijus Laužikas
Vincas Verseckas
Algirdas Taminskas